XÁC ĐỊNH HẠN MỨC ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT
Luật sư Nguyễn Thị Diễm Phượng (Văn phòng Luật sư Phong & Partners) trả lời:
1. Hạn mức giao đất ở là gì?
Hạn mức giao đất ở là giới hạn tối đa về diện tích đất ở mà Nhà nước giao/công nhận cho cá nhân nhưng không thu tiền sử dụng đất.
2. Hạn mức giao đất ở theo Luật Đất đai 2024
Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định về Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
2. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;
b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;
3. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều này thì được xử lý như sau:
a) Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
6. Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
a) Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 của Luật này; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;
b) Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này;
7. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 của Luật này có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều này”.
Theo đó, Luật Đất đai mới quy định về việc xác định hạn mức đất ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận tại các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó. Quy định mới liệt kê nhiều trường hợp xét công nhận/giao đất ở, nhưng tựu trung, về nguyên tắc xác định hạn mức đất ở theo quy định tại Điều 141 Luật đất đai 2024 là chỉ công nhận/giao đất ở trong hạn mức trừ các trường hợp sau:
• Trường hợp các giấy tờ về đất đã được cấp/lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận diện tích đất yêu cầu công nhận là đất ở thì sẽ được công nhận toàn bộ là đất ở mà không áp dụng quy định về hạn mức.
• Trong trường hợp diện tích đất yêu cầu công nhận nhỏ hơn hạn mức thì được công nhận là đất ở mà không áp dụng quy định về hạn mức.
Luật Đất đai mới có quy định giao quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định hạn mức công nhận đất ở cho các trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993, sau khi căn cứ vào điều kiện và tập quán tại địa phương. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực thi hành và chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng quy định này.
Ngoài ra, quy định về thẩm quyền quyết định hạn mức đất ở vẫn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và ban hành, áp dụng cho các địa phương trong phạm vi toàn tỉnh và không giống nhau ở các địa phương khác nhau, không khác so với quy định cũ.
Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 09/10/2024.
Bài Viết Nhiều Người Xem
Tin tức liên quan
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THỎA THUẬN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TRUNG TÂM TRỌNG TÀI, CÓ THỂ KHỞI KIỆN TẠI TÒA ÁN ĐƯỢC KHÔNG ?
*Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Anh Vũ, trú tại Quận 8 (TP Hồ Chí Minh) hỏi: Vào tháng 5/2019, vợ chồng tôi có mua căn hộ chung cư của Công ty X., dự kiến đến tháng 6-2020 sẽ nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên đến nay, đã quá thời hạn thỏa thuận nhưng dự án này vẫn chưa được hoàn thiện, bàn giao. Vì không thể chờ đợi thêm, vợ chồng tôi muốn chuyển sang mua căn hộ ở dự án khác để sớm ổn định chỗ ở, nên tôi đã nhiều lần yêu cầu Công ty X. hoàn trả khoản tiền vợ chồng tôi đã thanh toán và bồi thường theo Hợp đồng mua căn hộ (gọi tắt là HĐ) đã ký nhưng không được giải quyết. Tôi dự định sẽ khởi kiện ra Tòa án thì được tư vấn phải khởi kiện tại Trung tâm trọng tài (TTTT) vì điều khoản giải quyết tranh chấp trong HĐ có nội dung “mọi tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết tại TTTT”. Thực tế đây là mẫu HĐ chung được soạn sẵn mà Công ty X. dùng để ký kết với toàn bộ khách hàng, tôi và vợ chỉ kiểm tra thông tin gắn liền với căn hộ mà mình muốn mua, còn các nội dung khác được áp dụng thống nhất, nên bản thân tôi không để ý và cũng không được Công ty X. thông báo trước về điều khoản giải quyết tại TTTT khi phát sinh tranh chấp. Đến nay, khi kiểm tra lại HĐ đã ký, tôi tìm hiểu và được biết chi phí giải quyết tại TTTT cao hơn nhiều so với Tòa án. Vậy tôi có thể khởi kiện tại Tòa án hay bắt buộc phải yêu cầu giải quyết tại TTTT như trong HĐ ?
NHÀ ĐẤT CHA MẸ TẶNG CHO CON, CÓ ĐÒI LẠI ĐƯỢC KHÔNG?
*Bạn đọc hỏi: ông Đặng T., trú tại Q.Hải Châu (TP Đà Nẵng) hỏi: Vợ chồng tôi chỉ có duy nhất một người con trai, con lập gia đình nên vợ chồng tôi lập hợp đồng tặng cho con trai đất và nhà, chính là căn nhà vợ chồng tôi đang sinh sống. Hợp đồng đã được công chứng nhưng do thời điểm đó, vợ chồng tôi bị tai nạn giao thông nên chúng tôi vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên. Gần đây, tôi phát hiện ra con trai chúng tôi nghiện cá độ bóng đá, không tu chí làm ăn và vợ chồng con trai cũng không hạnh phúc. Nay tôi không muốn cho nhà đất này nữa, tôi sợ con trai tôi vì mê cá độ mà bán nhà thì cả gia đình tôi sẽ không có chỗ ở. Cho hỏi, tôi có đòi lại được nhà đất không?
CÓ ĐƯỢC BÁN NHÀ KHI ĐỒNG SỞ HỮU MẤT NĂNG LỰC HÀNH VI DÂN SỰ KHÔNG?
(LSVN) - Việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất không chỉ là một giao dịch tài sản mà còn liên quan đến các quy định pháp luật về quyền sở hữu, đặc biệt khi căn nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Trong trường hợp một bên mất khả năng nhận thức và hành vi, việc thực hiện các thủ tục pháp lý sẽ trở nên phức tạp hơn. Vậy trong trường hợp này, người đồng sở hữu có thể tự quyết định bán nhà không?