CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ CHUNG CƯ KHI CHƯA CÓ SỔ HỒNG?

*Luật sư Trần Cảnh Hiền - Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Phong & Partners tại Thành phố Hồ Chí Minh tư vấn vấn đề trên như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ hồng, là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ chung cư. Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, quá trình này có thể kéo dài từ 12 đến 24 tháng hoặc lâu hơn tùy theo từng dự án. Chính vì vậy, việc chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các cá nhân nước ngoài đang sinh sống, cư trú tại Việt Nam.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, căn hộ chưa có sổ hồng vẫn có thể được chuyển nhượng thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Hình thức này gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi chuyển nhượng căn hộ chung cư trong trường hợp chưa có sổ hồng như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần thỏa mãn các điều kiện tại khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể gồm:
1.    Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; tức là có hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư và việc xác lập hợp đồng mua bán này là hợp pháp;
2.    Căn hộ chung cư thuộc trường hợp chưa thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng theo quy định. Tức là căn hộ chung cư chưa được bàn giao hoặc căn hộ chung cư đã được bàn giao nhưng có giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc chưa thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng;
3.    Không có tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ mà cơ quan có thẩm quyền đang giải quyết;
4.    Căn hộ chung cư không bị kê biên, thế chấp (trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp).
Thứ hai, về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Các bên thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh nơi có bất động sản. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
•    Hợp đồng chuyển nhượng các bên đã thống nhất;
•    Hợp đồng mua bán mà Bên bán đã ký với Chủ đầu tư;
•    Hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền Bên bán đã nộp cho Chủ đầu tư;
•    Biên bản bàn giao căn hộ và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.
Bước 2: Nộp thuế, phí chuyển nhượng
Ngoài khoản phí công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp không thực hiện công chứng, bên bán và bên mua còn có trách nhiệm phải đóng thuế, phí và lệ phí phát sinh để chuyển nhượng hợp đồng mua bán đúng quy định pháp luật. Việc nộp các khoản thuế phát sinh này được thực hiện tại Chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư.
Bước 3: Nộp hồ sơ xác nhận tại chủ đầu tư
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, các bên còn phải nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng căn hộ chung cư. Hồ sơ đề nghị bao gồm:
•    Hợp đồng chuyển nhượng;
•    Hợp đồng mua bán ban đầu;
•    Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định.
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ nêu trên, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận việc chuyển nhượng của các bên mà không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán này. Thời gian kiểm tra, xác nhận được thực hiện trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ nêu trên. Bên mua sau khi được chủ đầu tư xác nhận sẽ chính thức kế thừa các quyền và nghĩa vụ liên quan đến căn hộ của bên bán với chủ đầu tư.
Thứ ba, về nghĩa vụ thuế, phí phát sinh khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Các khoản thuế, phí phát sinh khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm:
 
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, bên bán có trách nhiệm đóng thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ chung cư. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị được xác định theo bảng giá công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh ban hành (với tỷ lệ góp vốn tương đương) thì thuế thu nhập được xác định theo bảng giá của UBND cấp tỉnh theo đúng tỷ lệ đã góp.
 
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Nghị định 13/2022/NĐ-CP, bên mua có trách nhiệm đóng Lệ phí trước bạ với Giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư được tính theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. Trường hợp giá tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND tỉnh ban hành thì Giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng.
 
Việc chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng là hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, người mua và người bán cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, các điều khoản trong hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng và các khoản thuế, phí liên quan trước khi thực hiện giao dịch.
 
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp ông Cristus hiểu rõ hơn về quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng và có sự chuẩn bị tốt nhất khi thực hiện giao dịch.
 
Bài viết được đăng trên Báo Công an Đà Nẵng ngày 24/02/2025.