KINH NGHIỆM LUẬT SƯ VỀ TƯ VẤN, THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐỂ VIỆT KIỀU NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1. Chuyển nhượng nhà đất là gì? Nhận chuyển nhượng nhà đất là gì?
Căn cứ Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có thể hiểu: Chuyển nhượng nhà đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Nhận chuyển nhượng nhà đất cần đáp ứng các điều kiện, quy định cụ thể về đối tượng, loại đất, hạn mức được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2023, Điểm b Khoản 2 và Điểm b Khoản 2 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện để Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam cần phải có giấy tờ sau:
•    Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
•    Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam: phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở.
•     Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.
•    Có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch nhà ở.

3. Tính đặc thù của nhận chuyển nhượng nhà đất
Thứ nhất, đối tượng và loại hình được nhận chuyển nhượng nhà đất
Việt kiều được chia làm 02 đối tượng khác nhau, gồm:
•    Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: còn quốc tịch Việt Nam, đang cư trú và sinh sống lâu dài ở nước ngoài;
•    Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: không còn quốc tịch Việt Nam nhưng nguồn gốc của cha mẹ, ông bà tổ tiên là công dân Việt Nam.
Mỗi đối tượng có quyền quyền khác nhau trong sử dụng đất và sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước theo khoản 3 điều 4 Luật Đất đai 2024, trong đó có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho.
Tuy nhiên, trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, nếu nhận chuyển nhượng phải đất có quy hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện thì người nhận chuyển nhượng có thể bị thiệt hại, thua lỗ rất nhiều trong giao dịch này.

 
4.     Kinh nghiệm Luật sư về tư vấn để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
4.1. Một là, Luật sư tư vấn về điều kiện để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
Pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng mang tính đặc thù, thường xuyên có sự thay đổi và điều chỉnh để phù hợp cho từng địa phương. Do đó, việc cập nhật và nắm vững các quy định pháp luật về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người dân và đặc biệt với Việt kiều là vô cùng quan trọng. Luật sư với sự am hiểu sâu sắc, rõ ràng quy định pháp luật đất đai, các ngành luật liên quan và kinh nghiệm luật sư về tư vấn điều kiện để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất dày dạn, trải nghiệm nhiều vấn đề thực tiễn. Từ đó, Việt kiều sẽ chuẩn bị một bước pháp lý đầu tiên khi mong muốn nhận chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam, giảm thiểu những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong quá trình thực hiện
4.2.  Hai là, Luật sư tư vấn về trình tự, thủ tục để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
Khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về các quy định pháp luật và trình tự thực hiện. Chính vì vậy, việc nắm vững thông tin về quá trình nhận chuyển nhượng nhà đất này giúp Việt Kiều không chỉ dễ dàng thực hiện mà còn đảm bảo về quyền lợi trong các giao dịch. Luật sư tư vấn đầy đủ cho Việt kiều về trình tự thực hiện và các hồ sơ cần chuẩn bị cụ thể, rõ ràng, đảm bảo điều kiện về pháp lý.
Về hồ sơ, luật sư tư vấn để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất chuẩn bị:
•    Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và có đóng dấu của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
•    Hoặc Hộ chiếu nước ngoài phải còn giá trị, có đóng dấu của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Về các bước thực hiện:
•    Bước 1:  Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết
•    Bước 2: Luật sư tư vấn xác định loại nhà được quyền sở hữu
•    Bước 3: Luật sư tư vấn kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất
•    Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc (nếu có).
•    Bước 5: Ký hợp đồng Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất tại văn phòng công chứng.
•    Bước 6: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai và nộp các loại thuế, lệ phí.
4.3.  Ba là, Luật sư tư vấn về kiểm tra tính pháp lý của quyền sử dụng đất Việt kiều nhận chuyển nhượng
Nhận chuyển nhượng nhà đất là một trong những giao dịch thường xuyên xảy ra và cũng hàm chứa vô vàn rủi ro, bất trắc. Đặc biệt đối với Việt kiều, những người không sinh sống và ở tại Việt Nam trong một thời gian dài sẽ không thể nắm hết những biến động về thị trường nhà đất cũng nhưng xác minh các điều kiện pháp lý của nhà đất mong muốn nhận chuyển nhượng. Do đó, Luật sư tư vấn về kiểm tra tính pháp lý sẽ giúp Việt kiều thực hiện rà soát, kiểm tra tính pháp lý của nhà đất, đảm bảo quyền và lợi ích cho Việt kiều trong giao dịch.

5.     Kinh nghiệm Luật sư về thực hiện thủ tục để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
5.1.   Luật sư soạn thảo văn bản, hồ sơ để Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
•    Soạn thảo Hợp đồng nhận chuyển nhượng nhà đất với tiêu chí đảm bảo đầy đủ thông tin, quyền và lợi ích cho Việt kiều;
•    Soạn thảo thỏa thuận, cam kết liên quan khi Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất;
•    Soạn thảo hồ sơ sang tên, cấp sổ cho Việt kiều khi nhận chuyển nhượng nhà đất
•    Soạn thảo những văn bản, tài liệu khác theo yêu cầu.
5.2.  Luật sư tham gia thương lượng, đàm phán trong quá trình Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
Việt kiều cần luật sư hỗ trợ trong quá trình đàm phán, thương lượng về các vấn đề liên quan khi nhận chuyển nhượng nhà đất do:
•    Đưa ra các quan điểm pháp lý cần thiết để đảm bảo giao dịch;
•    Hiểu rõ và có kinh nghiệm trong các giao dịch nhà đất tại Việt Nam;
•    Tạo tâm lý yên tâm khi thực hiện giao dịch…
5.3.  Luật sư đại diện thực hiện các thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý cần thiết khi Việt kiều nhận chuyển nhượng nhà đất
•    Đại diện nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai;
•    Đại diện thực tiện thủ tục xác minh hồ sơ cho Việt kiều để đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất;
•     Đại diện thực hiện thủ tục khác khi có yêu cầu…

6.    Một số câu hỏi liên quan
6.1. Chi phí và thuế khi Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất như thế nào?
Phí, lệ phí sang tên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( tên thường gọi là sổ hồng, sổ đỏ) gồm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí làm sổ mới (nếu có).
(1) Phí thẩm định hồ sơ:
Do HĐND các tỉnh, thành quy định:
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
(2) Lệ phí cấp mới Sổ hồng, Sổ đỏ (nếu có nhu cầu đổi mới)
Khi sang tên nhà đất nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Sổ hồng, Sổ đỏ mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
Mức thu: dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
(3) Mức thu lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được tính theo từng trường hợp cụ thể:
Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x giá bán của tài sản ghi trong hợp đồng
Trường hợp 2: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành
Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất)
6.2. Tìm luật sư tư vấn cho Việt Kiều nhận chuyển nhượng nhà đất ở đâu?
Văn phòng Luật sư Phong & Partners tự hào là Văn phòng Luật sư uy tín và chuyên nghiệp. Phong & Partners cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện trong các lĩnh vực, đặc biệt, chú trọng lĩnh vực tư vấn và thực hiện thủ tục liên quan đến đất đai, nhà ở. Đặc biệt, Luật sư tại Phong & Partners có nhiều kinh nghiệm, kiến thức, ngôn ngữ làm việc với Việt kiều, người nước ngoài.
6.3. Việt kiều muốn  nhận chuyển nhượng nhà đất ở Việt Nam cần lưu ý gì?
•    Thứ nhất, xác minh thông tin bên chuyển nhượng để làm rõ việc nhà đất có là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không.
•    Thứ hai, xác minh đất có Giấy chứng nhận chưa. Có giấy chứng nhận là một trong bốn điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
•    Thứ ba, xác minh nhà đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không để tránh bị thiệt hại, thua lỗ trong giao dịch chuyển nhượng.
•    Thứ tư, lập hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng để tránh xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc “đánh tháo đất” để không tiếp tục chuyển nhượng.
•    Thứ năm, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền nhà đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng này không được các bên công chứng theo quy định pháp luật thì khi tranh chấp xảy ra có thể Hợp đồng sẽ bị vô hiệu.