3 TRƯỜNG HỢP NGƯỜI DÂN BỊ ẢNH HƯỞNG KHI BẢNG GIÁ ĐẤT TĂNG CAO

1. Trường hợp đất chưa được cấp Sổ lần đầu
Hiện nay, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất gồm:
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất (nếu có);
- Lệ phí trước bạ.
Mà tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi làm Sổ đỏ, thường lên đến hàng vài trăm triệu đồng.
Do vậy, từ 01/01/2026, khi chính thức áp dụng Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.
Vậy tại sao lại ảnh hưởng?
Hiện nay, trên thực tế thị trường đang tồn tại cơ chế 02 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai là giá thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Tuy nhiên từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm, sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm cho sát hơn với với giá thị trường. Vì giá thị trường thường cao hơn rất nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định nên từ 01/01/2026, người dân sẽ phải trả tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều so với hiện hành.

2. Trường hợp xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở
Theo quy định, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ
Có thể thấy, tương tự làm Sổ lần đầu, người dân khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư) vẫn phải nộp tiền sử dụng đất.
Cụ thể, theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở    =    Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất    -    Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Trong đó:
(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất    =    Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích    x     Giá đất tính tiền sử dụng đất
(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất
- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất    =   ( Diện tích đất thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích ) / Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích   x    Thời hạn sử dụng đất còn lại
 Có thể thấy, công thức tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều gắn liền với Bảng giá đất. Như đã phân tích ở mục 1, việc bảng giá đất tăng chắc chắn cũng kéo theo việc người dân phải trả khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng nhiều hơn nhiều so với trước 01/01/2026.

3. Trường hợp đất dính quy hoạch treo
Đất bị “quy hoạch treo” là phần đất đã được xác định trong các đồ án quy hoạch như khu dân cư mới, khu chỉnh trang đô thị, công trình công cộng... nhưng chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng chậm triển khai thực hiện hoặc thời gian triển khai kéo dài trong nhiều năm.
Mà đất dính quy hoạch treo thì đều bị hạn chế các quyền sử dụng đất như: không xin được giấy phép xây dựng, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp Sổ lần đầu... trong khi các thủ tục đất đai này đều liên quan mật thiết đến bảng giá đất.
Do đó, việc người dân không thể làm thủ tục, đặc biệt là xin cấp sổ lần đầu trong khi bảng giá đất còn thấp là một thiệt thòi rất lớn.
Đến khi gỡ quy hoạch treo mà đúng thời điểm bảng giá đất mới ban hành thì người dân sẽ vô cùng thiệt thòi khi phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao hơn gấp nhiều lần.
Điển hình, nếu năm 2020 giá đất chỉ khoảng 10 triệu đồng/m² thì đến năm 2025 giá đất có thể tăng lên 50 triệu đồng/m², khiến số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp tăng gấp 5 lần.
Trên đây là 03 trường hợp người dân bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao.